Arsa Payı Hesaplama

Tapunuzdaki arsa payını girin, bağımsız bölümünüze düşen arsa miktarını görün; değer oranından olması gereken payı da hesaplayabilirsiniz.

Tapunuzda yazan arsa payını (örn: 25/400) ve parselin arsa alanını girin — bölümünüze düşen arsa miktarı anında hesaplanır.

Hata bildir

İlgili Araçlar

Son güncelleme: 1 Ağustos 2026

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payı, kat mülkiyetli bir binada her bağımsız bölümün (daire, dükkân, depo) ana taşınmazın arsası üzerindeki ortak mülkiyet hissesidir ve tapu senedinde "25/400" gibi bir kesirle yazar. Bölümünüze düşen arsa miktarı bu kesirle arsa alanının çarpımıdır:

Düşen arsa (m²) = Arsa alanı × Pay ÷ Payda  ·  Oran = Pay ÷ Payda

Örnek: 1.000 m² arsa üzerindeki binada tapunuzda 25/400 arsa payı yazıyorsa, bölümünüze düşen arsa 1.000 × 25 ÷ 400 = 62,5 m², oranınız %6,25'tir. Bu, arsanın fiziken bölündüğü anlamına gelmez — kentsel dönüşüm, yeniden inşa ve arsa satışı gibi durumlarda hakkınızın hangi oranda hesaplanacağını gösterir.

Arsa payı neye göre belirlenir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projede tahsis edilir (2007'deki 5711 sayılı değişiklikle netleşen ölçüt). Yani aynı metrekaredeki iki daireden manzaralı ve üst kattaki olanın payı, bodrum kattakinden yüksek olabilir — ölçüt yalnız alan değil, değerdir. Araçtaki "Değer oranından" sekmesi bu hesabı yapar: bölümünüzün değerini tüm bölümlerin toplam değerine bölerek olması gereken oranı verir. Değer girdisi için en sağlıklı dayanak SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanının raporudur; kaba bir karşılaştırma için benzer dairelerin güncel satış değerleri de fikir verir.

Kanunun aynı maddesine göre, arsa payları bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir; sonradan oluşan değer artışı veya azalışı ise tek başına payı değiştirme sebebi değildir. Payınızın hatalı olduğunu düşünüyorsanız bir avukata danışmanızı öneririz — bu araç hukuki değil, matematiksel sonuç verir.

Arsa payı neden önemli?

Arsa payı üç yerde doğrudan parasal sonuç doğurur. Birincisi ortak giderler: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre — aksine sözleşme yoksa — bina sigorta primlerine ve ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderlerine her malik arsa payı oranında katılır (kapıcı ve bekçi gibi personel giderleri ise eşit bölüşülür). İkincisi kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlar maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır — yani oyunuzun ağırlığı arsa payınızdır. Üçüncüsü tasfiye: bina yıkılıp arsa satıldığında bedel, paylara göre bölüşülür. Buna karşılık kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında kural farklıdır: her malik, arsa payına bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir (KMK md. 31). Tapudaki küçük görünen bir kesir farkı dönüşümde ciddi değer farkına dönüşebilir; pay/payda bilginizi tapu senedinizden birebir kontrol edin.

Sık sorulanlar

Arsa payımı nereden öğrenirim?

Tapu senedinizin "Arsa Payı" bölümünde kesir olarak yazar (örn: 25/400). e-Devlet üzerindeki tapu sorgulama hizmetinden de taşınmaz bilgilerinize ulaşabilirsiniz. Parselin toplam yüzölçümü tapu kaydında yer alır; bulamıyorsanız tapu müdürlüğünden veya belediyenin imar biriminden teyit edin.

Bütün dairelerin arsa payı toplamı neye eşit olmalı?

Aynı paydaya getirildiğinde bütün payların toplamı bir tamı (paydanın kendisini) vermelidir — payda 400 ise payların toplamı 400 etmelidir. Kayıtlarda kesirler sadeleştirilmiş yazılabildiği için farklı paydalar görebilirsiniz; karşılaştırmadan önce ortak paydaya çevirin. Toplam yine de tutmuyorsa kayıtta hata var demektir; düzeltme çoğu durumda tüm maliklerin rızasını ya da mahkeme kararını gerektirir.

Arsa payı ile daire metrekaresi aynı oranda mı olmalı?

Hayır — kanuni ölçüt bölümün alanı değil, konum ve büyüklüğe göre hesaplanan değeridir. Aynı büyüklükte olup farklı katlarda veya cephelerde olan dairelerin payları meşru biçimde farklı olabilir. Yalnız metrekareye göre dağıtılmış paylar, değer farkları büyükse dava konusu yapılabilmektedir.

Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?

Kendiliğinden değişmez; tüm maliklerin anlaşmasıyla tapuda düzeltilebilir ya da payların değerle oranlı tahsis edilmediği iddiasıyla mahkemede yeniden düzenleme davası açılabilir. Bölümün değerinin sonradan artması veya azalması, tek başına payı değiştirme sebebi değildir.

Kaynakça