Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Alış ve satış bilgilerini girin; 5 yıl kuralı, Yİ-ÜFE endekslemesi ve 2026 istisnası dikkate alınarak ödenecek değer artış kazancı vergisi hesaplansın.
Alış ve satış tarihleriyle bedelleri girin. Gayrimenkulü 5 yıldan fazla elde tuttuysanız ya da miras/bağış yoluyla edindiyseniz vergi doğmaz — araç bunu da söyler.
İlgili Araçlar
Son güncelleme: 5 Ağustos 2026
Değer artış kazancı vergisi nedir?
Bir gayrimenkulü alış fiyatının üzerinde sattığınızda aradaki kazanç, gelir vergisine tabi olabilir. Buna değer artış kazancı denir. Ancak her satış vergi doğurmaz — kanunda üç önemli çıkış kapısı vardır:
- Beş yıl kuralı: Gayrimenkulü iktisap tarihinden itibaren beş yıldan fazla elde tutup sattıysanız kazanç vergilendirilmez.
- Miras ve bağış: İvazsız (bedelsiz) olarak edinilen gayrimenkullerin satışı değer artış kazancı kapsamı dışındadır — süre şartı da aranmaz.
- İstisna: Vergiye tabi olsa bile kazancın 2026 yılı için 150.000 TL'lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır. (Bu istisna menkul kıymet ve sermaye piyasası araçlarından doğan kazançlara uygulanmaz.)
Kazanç nasıl hesaplanır? Endeksleme kuralı
Vergi, satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki ham farktan alınmaz. Kanun, enflasyondan doğan sahte kazancı vergilendirmemek için alış bedelinin Yİ-ÜFE ile endekslenmesine izin verir: alış bedeliniz, elde tutma süresindeki üretici fiyat artışı oranında yükseltilir. Böylece yalnızca enflasyonun üzerindeki gerçek kazanç vergilendirilir.
Matrah = Safi kazanç − İstisna (150.000 TL) · Vergi = Matraha gelir vergisi tarifesi
Endekslemenin iki inceliği var. Birincisi, karşılaştırma ayların kendisiyle değil, bir önceki aylarla yapılır: satışın yapıldığı aydan önceki ayın Yİ-ÜFE değeri, alışın yapıldığı aydan önceki ayın değerine oranlanır. İkincisi ve daha önemlisi: endeksleme ancak bu artış %10 veya üzerindeyse yapılabilir. Kısa sürede yapılan alım-satımlarda eşik aşılmazsa alış bedeli olduğu gibi kalır.
Örnek (Gelir İdaresi Başkanlığı rehberinden): 12 Eylül 2022'de 3.000.000 TL'ye alınan gayrimenkul, 21 Nisan 2025'te 15.000.000 TL'ye satılıyor. Endeksleme için Ağustos 2022 (1.780,05) ve Mart 2025 (4.017,30) endeksleri kullanılır; artış %125,68 olduğundan eşik aşılır ve endekslenmiş maliyet 3.000.000 × (4.017,30 ÷ 1.780,05) = 6.770.540,15 TL olur. Safi kazanç 15.000.000 − 6.770.540,15 = 8.229.459,85 TL'dir; istisna düşüldükten sonra kalan tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
İki noktaya ayrıca dikkat edin. Satış bedeli, tapuda gösterilen değer değil gerçek satış bedelidir; emlak vergisine esas değerin altında beyan kabul edilmez. Ayrıca aynı yıl içinde birden fazla gayrimenkul alıp satmak, faaliyeti "devamlılık" ölçütüyle ticari kazanç saydırabilir — bu durumda değer artış kazancı kuralları değil, ticari kazanç hükümleri uygulanır.
2026 gelir vergisi tarifesi
| Matrah dilimi | Oran |
|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | %15 |
| 400.000 TL'nin 190.000 TL'si için 28.500 TL, fazlası | %20 |
| 1.000.000 TL'nin 400.000 TL'si için 70.500 TL, fazlası | %27 |
| 5.300.000 TL'nin 1.000.000 TL'si için 232.500 TL, fazlası | %35 |
| 5.300.000 TL'den fazlasının 5.300.000 TL'si için 1.737.500 TL, fazlası | %40 |
Sık sorulanlar
Beş yıl ne zaman başlar?
Süre, gayrimenkulün iktisap tarihinden yani tapuda adınıza tescil edildiği tarihten işlemeye başlar. Ancak kat karşılığı inşaat, arsa payı devri veya cebri icra gibi durumlarda iktisap tarihinin hangi an olduğu tartışmalı olabilir; Gelir İdaresi'nin özelgelerinde bu haller ayrı ayrı ele alınmıştır. Sınırda bir tarihiniz varsa mali müşavirinize danışın.
Hangi giderleri düşebilirim?
Kanun, satış dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesine izin verir: tapu harcının satıcıya düşen kısmı, emlakçı komisyonu gibi. Alıcının ödediği kalemler indirilemez. Belgelendirilemeyen harcamalar da kabul edilmez; faturaları saklayın.
Beyanname ne zaman verilir?
Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi iki eşit taksitte, Mart ve Temmuz aylarında ödenir. Aynı yıl içinde kira, ücret veya serbest meslek geliriniz de varsa bunlar beyannamede birleştirilir; bu durumda toplam gelir daha üst dilime girerek verginizi artırabilir — bu araç yalnız tek bir satışı esas alır.