Kira Vergisi Hesaplama

Kira Gelir Vergisi (GMSİ) Nasıl Hesaplanır?

Kira gelir vergisi, mülk sahiplerinin bir takvim yılı içinde konut veya işyerlerinden elde ettikleri kira gelirleri üzerinden ödedikleri vergidir. Hesaplama, Gelir Vergisi Kanunu’na göre belirlenen istisna tutarları, gider yöntemleri ve vergi dilimleri dikkate alınarak yapılır. Aracımız, 2025 yılı ve geçmişe dönük 4 yıl için bu hesaplamayı kolayca yapmanızı sağlar.

1. Adım: Safi Hasılatın Belirlenmesi

Safi hasılat, toplam kira gelirinden konut kira geliri istisnasının düşülmesiyle bulunur. İstisna, sadece konut gelirleri için geçerlidir ve belirli şartlara tabidir.

Safi Hasılat = (Yıllık Konut Kira Geliri – Konut Kira Geliri İstisnası) + Yıllık Brüt İşyeri Kira Geliri

Örnek: 2025 yılında 120.000 TL yıllık konut ve 80.000 TL yıllık brüt işyeri kira geliri olan bir mülk sahibinin, istisnadan faydalanabildiğini varsayalım. 2025 yılı konut istisnası 47.000 TL’dir.
Safi Hasılat = (120.000 TL – 47.000 TL) + 80.000 TL = 153.000 TL

2. Adım: Toplam Giderlerin Hesaplanması

Vergi matrahını azaltmak için giderler düşülür. Mükellefler “Götürü Gider” veya “Gerçek Gider” yöntemlerinden birini seçebilir. Seçilen yöntem, 2 yıl geçmedikçe değiştirilemez.

• Götürü Gider Yöntemi: Safi hasılatın %15’i doğrudan gider olarak kabul edilir. Belge sunma zorunluluğu yoktur.
• Gerçek Gider Yöntemi: Kiraya verilen mülk için yapılan ve belgelendirilebilen tüm harcamalar (emlak vergisi, sigorta, faiz, amortisman vb.) gider olarak gösterilir.

Götürü Gider Tutarı = Safi Hasılat x %15

Örnek (Götürü Gider): Yukarıdaki örnekteki 153.000 TL’lik safi hasılat için;
Götürü Gider Tutarı = 153.000 TL x 0.15 = 22.950 TL

3. Adım: Vergi Matrahının Bulunması

Vergi matrahı, safi hasılattan seçilen yönteme göre hesaplanan giderlerin düşülmesiyle elde edilen tutardır. Varsa, beyana tabi diğer gelirler de bu aşamada matraha eklenir.

Vergi Matrahı = Safi Hasılat – Toplam Gider Tutarı + Diğer Beyana Tabi Gelirler

Örnek (Götürü Gidere göre): Mükellefin başka bir geliri olmadığını varsayarsak;
Vergi Matrahı = 153.000 TL – 22.950 TL + 0 = 130.050 TL

4. Adım: Gelir Vergisinin Hesaplanması

Vergi matrahı üzerinden, ilgili yıl için geçerli olan ve aşağıda belirtilen artan oranlı vergi dilimlerine göre gelir vergisi hesaplanır.

Örnek: 130.050 TL’lik vergi matrahı, %15’lik ilk vergi diliminde yer almaktadır.
Hesaplanan Gelir Vergisi = 130.050 TL x 0.15 = 19.507,50 TL

5. Adım: Ödenecek Verginin Belirlenmesi

Son olarak, hesaplanan gelir vergisinden yıl içinde işyeri kirası için ödenmiş olan stopaj (vergi kesintisi) düşülür ve üzerine damga vergisi eklenir. Bu, ödenecek nihai tutarı verir.

Ödenecek Vergi = Hesaplanan Gelir Vergisi – Yıl İçinde Kesilen Stopaj Tutarı + Damga Vergisi

Örnek: Kiracının, 80.000 TL’lik brüt işyeri kirası üzerinden %20 oranında (16.000 TL) stopaj kesintisi yaptığını ve 2025 yılı damga vergisinin 672,40 TL olduğunu varsayalım.
Ödenecek Vergi = 19.507,50 TL – 16.000 TL + 672,40 TL = 4.179,90 TL

Kira Vergisi Hakkında Önemli Bilgiler

• Konut Kirası İstisnası: 2025 yılı gelirleri için istisna tutarı 47.000 TL‘dir. Ancak, ticari, zirai veya mesleki kazancı için beyanname verenler ile toplam kira ve diğer gelirleri 330.000 TL‘yi aşanlar bu istisnadan yararlanamaz.
• İşyeri Kirası Beyan Sınırı: Tevkifata (stopaja) tabi tutulmuş brüt işyeri kira gelirleri toplamı 2025 yılı için 330.000 TL‘lik beyan sınırını aşıyorsa, bu gelirlerin tamamı beyan edilir. Sınırı aşmıyorsa beyan edilmez.
• Stopaj Kesintisi: Kiracının işyeri olduğu durumlarda, kiracı brüt kira üzerinden %20 vergi kesintisi (stopaj) yaparak vergi dairesine öder. Mülk sahibi, bu tutarı hesaplanan nihai vergisinden düşebilir.
• Beyan ve Ödeme Zamanı: Kira gelirleri, gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayının sonuna kadar beyan edilir. Vergi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. (Örn: 2025 yılı geliri, Mart 2026’da beyan edilir ve taksitleri Mart ve Temmuz 2026’da ödenir.)
• Damga Vergisi: Verilen her kira geliri beyannamesi için maktu bir damga vergisi ödenir. Bu tutar 2025 yılı için 672,40 TL‘dir.