Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Değer artış kazancı vergisi, gayrimenkul gibi belirli mal ve hakların satın alındıktan sonraki beş yıl içinde satılması durumunda, alış ve satış fiyatları arasındaki farktan elde edilen kazanç üzerinden alınan bir gelir vergisi türüdür. Bu hesaplama aracı, özellikle konut ve arsa gibi gayrimenkul satışlarınızda ödemeniz gerekebilecek vergi miktarını tahmin etmenize yardımcı olur. Değer artış kazancı vergisi hesaplama işlemi birkaç adımdan oluşur: maliyet bedelinin endekslenmesi, safi kazancın bulunması ve gelir vergisi dilimlerinin uygulanması.

Adım 1: Endekslenmiş Alış Bedelinin Hesaplanması

Vergi hesaplamasında ilk adım, gayrimenkulün alış fiyatını, satış yapıldığı tarihteki değerine getirmektir. Bu işlem, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranları kullanılarak yapılır. Ancak endeksleme yapılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki Yİ-ÜFE artış oranının %10 veya daha fazla olması gerekmektedir. Eğer artış %10’un altındaysa, endeksleme yapılmaz ve alış bedeli olduğu gibi kullanılır.

Endekslenmiş Alış Bedeli = Alış Tutarı x (Satıştan Bir Önceki Ayın Yİ-ÜFE Değeri / Alıştan Bir Önceki Ayın Yİ-ÜFE Değeri)

Örnek: Ocak 2022’de 1.000.000 TL’ye alınan bir konut, Mart 2025’te 3.500.000 TL’ye satılmıştır.
Alıştan bir önceki ay (Aralık 2021) Yİ-ÜFE: 1279.89
Satıştan bir önceki ay (Şubat 2025) Yİ-ÜFE: 3600.12
Endeksleme Oranı = ((3600.12 / 1279.89) – 1) x 100 = %181.28. Bu oran %10’dan büyük olduğu için endeksleme yapılır.
Endekslenmiş Alış Bedeli = 1.000.000 x (3600.12 / 1279.89) = 2.812.835,32 TL

Adım 2: Safi Kazancın Bulunması

Safi kazanç, satış tutarından endekslenmiş alış bedeli ve yapılan masrafların (tapu harcı, komisyon, tadilat vb.) düşülmesiyle bulunur. Bu, vergilendirilecek olan asıl kar miktarıdır.

Safi Kazanç = Satış Tutarı – Endekslenmiş Alış Bedeli – Giderler Toplamı

Örnek (devam): Satış tutarı 3.500.000 TL, endekslenmiş alış bedeli 2.812.835,32 TL ve toplam giderlerin 50.000 TL olduğunu varsayalım.
Safi Kazanç = 3.500.000 – 2.812.835,32 – 50.000 = 637.164,68 TL

Adım 3: Vergi Matrahının Hesaplanması

Vergi matrahı, safi kazançtan her yıl için belirlenen istisna tutarının düşülmesiyle elde edilir. İstisna tutarı, kazancın vergilendirilmeyecek olan kısmıdır.

Vergi Matrahı = Safi Kazanç – İstisna Tutarı

Örnek (devam): Satış 2025 yılında yapıldığı için 2025 yılı istisna tutarı olan 120.000 TL kullanılır.
Vergi Matrahı = 637.164,68 – 120.000 = 517.164,68 TL

Adım 4: Ödenecek Verginin Hesaplanması

Son olarak, bulunan vergi matrahı, satışın yapıldığı yıla ait Gelir Vergisi tarifesindeki dilimlere göre vergilendirilir. Vergi, kümülatif olarak hesaplanır.

2025 yılı Gelir Vergisi Tarifesi:

Örnek (devam): 517.164,68 TL’lik vergi matrahı için ödenecek vergi:
İlk 110.000 TL için: 110.000 x %15 = 16.500 TL
Sonraki 120.000 TL (230.000 – 110.000) için: 120.000 x %20 = 24.000 TL
Kalan 287.164,68 TL (517.164,68 – 230.000) için: 287.164,68 x %27 = 77.534,46 TL
Toplam Ödenecek Vergi = 16.500 + 24.000 + 77.534,46 = 118.034,46 TL

Önemli Bilgiler

• 5 Yıl Kuralı: Gayrimenkullerin satın alma tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen kazanç, değer artış kazancı vergisine tabi değildir.
• Miras ve Bağış: Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerin satılmasından elde edilen kazançlar, değer artış kazancı vergisine tabi tutulmaz.
• Beyan Dönemi: Satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının sonuna kadar beyanname verilmesi ve verginin ilk taksitinin ödenmesi gerekir. İkinci taksit ise aynı yılın Temmuz ayında ödenir.
• Giderler: Satış karını düşürmek için alış ve satış sırasında ödenen tapu harçları, ekspertiz ücretleri, emlakçı komisyonları ve konutun değerini artıran tadilat masrafları gibi giderler toplamdan düşülebilir.
• Bu hesaplama aracı bilgilendirme amaçlı olup, yasal bir geçerliliği bulunmamaktadır. Kesin ve güncel bilgiler için bir mali müşavire danışmanız tavsiye edilir.